Pubblicata il: 10 Marzo 2025
Con l’art.1 comma 64 legge 30 dicembre 2023 n.213 ovvero la Legge Finanziaria 2024 è stata introdotta una nuova tipologia di plusvalenza che si realizza mediante cessione a titolo oneroso di immobili dove i cedenti proprietari o altri aventi diritto abbiano eseguito degli interventi (efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o eliminazione di barriere architettoniche) e che abbiano fruito delle agevolazioni di cui all’art.119 del D.L. 19/05/2020 n.34 convertito nella Legge 17/07/2020 n.77 e delle detrazioni di imposta Superbonus. La legge fa riferimento ai soli interventi che abbiano fruito del SuperBonus pertanto rimangono esclusi dalla disciplina gli immobili che abbiano fruito di uno qualsiasi degli altri bonus fiscali finalizzati alla riqualificazione del patrimonio immobiliare negli anni precedenti, quali ad esempio bonus edilizio, Sisma Bonus e sisma acquisti art.16 D.L. 4/96/2013 n.63, eco bonus, bonus facciate, bonus verde etc
La circolare dell’Agenzia delle Entrate 13/E/2024 del 13 giugno 2024 chiarisce la maggior parte dei dubbi sorti in relazione alla nuova disciplina precisando che:
-ai fini della determinazione della plusvalenza sono rilevanti tutti gli interventi fruenti del Superbonus sia quelli con aliquota 110% che quelli con aliquota 90% nell’ anno 2023, con aliquota 70% anno 2024 e 65% nell’anno 2025. L’unica differenza riguarda l’imputazione dei “costi inerenti.
– sono rilevanti sempre ai fini della determinazione della plusvalenza non solo gli interventi effettuati sull’unità oggetto della vendita ma anche quelli effettuati sulle parti comuni condominiali (cappotto, rifacimento del tetto, installazione della caldaia centralizzata) in quanto sono opere che pur riguardando le parti comuni determinano un incremento del valore commerciale delle singole unità facenti parte del condominio.
Diversamente dalla plusvalenza ordinaria che si realizza mediante la rivendita di immobili entro 5 (cinque) anni dall’acquisto la plusvalenza da Superbonus si applica a chi rivende nei 10 (dieci) anni dalla fine lavori.
La circolare esplicativa 13/E precisa inoltre che la plusvalenza da superbonus si consegua solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso entro i dieci anni dalla conclusione dei lavori e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile.
Sono escluse dalla Plusvalenza da Superbonus così come dalla plusvalenza ordinaria le plusvalenze relative ad immobili provenienti da successione mortis causa e relative ad immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, ( quali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado )nel caso superbonus per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione.
E’ stato inoltre chiarito sempre dalla medesima circolare che l’esclusione della plusvalenza da Superbonus a seguito di successione mortis causa opera sempre e in ogni caso anche se i lavori sono stati eseguiti dagli eredi dopo la morte del loro dante causa.
L’imposta sostitutiva applicabile sia alle plusvalenze ordinarie immobiliari che a quelle realizzate da Superbonus si applica nella misura del 26% calcolato su un imponibile originato dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il corrispettivo di vendita aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo con possibilità di deduzione dei costi inerenti con criteri diversi nel caso di plusvalenza da superbonus.
Per potersi avvalere dell’imposta sostitutiva il cedente deve farne espressa richiesta al Notaio nell’atto di vendita trattandosi di una facoltà concessa dalla legge al venditore in deroga alla disciplina ordinaria.
Nel silenzio la plusvalenza generata dovrà essere dichiarata dal venditore con aliquote molto meno favorevoli nella prossima dichiarazione dei redditi