I CANONI CONCORDATI importante strumento di calmieramento del mercato della locazione (di Enrico Rizzo Pres. ASPPI Bologna)
Pubblicata il: 08 Luglio 2024
di Avv. Enrico Rizzo Presidente ASPPI Bologna
Il 7 maggio scorso si è tenuto un convegno a Bologna sui contratti di locazione abitativa.
Erano presenti il Presidente della Regione Bonaccini, la Vice Sindaca Emily Clancy ed altri importanti relatori.
In quel convegno abbiamo presentato le 8 proposte di ASPPI per rilanciare i contratti di locazioni per famiglie, lavoratori e studenti a livello nazionale e locale. Queste proposte rispondono ad una esigenza di politica abitativa che viene dal basso, dai territori. Siamo stati i primi a denunciare, per il triennio 2020/2023, una riduzione del numero dei contratti a canone concordato.
In particolare ASPPI, sulla base dei servizi prestati ai soci, aveva accertato una fuga dei proprietari immobiliari verso la locazione turistica ed i contratti liberi, oltre ad un aumento dei canoni di questi ultimi. Ci eravamo accorti della diminuzione dei numero di contratti a canone concordato.
Ora tali evidenze sono state confermate in una analisi fatta dal Sole 24 ore ed apparsa il 17 giugno sul quotidiano .
L’analisi è stata circostanziata ed assistita dall’incrocio dei dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) con le statistiche fiscali delle Finanze riferita al 2023.
In particolare per Bologna, i nuovi contratti registrati nel 2023 sono stati 9.744 di cui solo il 25,6 % a canone concordato, con un affitto medio mensile di euro 650,00 pari ad una incidenza sul reddito dell’inquilino del 29,5 %. Rispetto al 2018 si è registrata una diminuzione dei canoni concordati del 13.5%. Nello stesso anno il canone medio dei contratti liberi è stato di 886,00 euro con un incidenza sul reddito degli inquilini del 40,2% ed un aumento di questo tipo di contratti, rispetto al 2018, del 6,3 %.
I contratti a canone concordato sono risultati, quindi, in netto calo, con l’aumento dei canoni liberi, circostanza aggravata dal fenomeno, ad oggi irreversibile, della locazione turistica breve, che con la fine della pandemia ha ripreso con grande vigore.
Ma quali sono le politiche dei governi nazionali sulla emergenza abitativa? Nulla! Il canone concordato si basa sull’appetibilità fiscale di questo tipo di contatto rispetto a quello libero. Molti articoli apparsi sui quotidiani hanno denunciato la difficoltà a reperire alloggi a canoni calmierati per famiglie, lavoratori, studenti, senza che sia arrivata dalla politica alcuna proposta concreta e realmente fattibile. La risposta, dei Sindacati dei proprietari e degli inquilini, è stata quella di sottoscrivere un nuovo patto territoriale per il 2024/25/26, con il sostegno del l’amministrazione locale, un punto di equilibrio fra gli interessi dei proprietari e degli inquilini. è stato convenuto un aumento delle tariffe che non ha superato l’11% ed altri cambiamenti, tutti, tesi a diffondere questo tipo di contratti. Ed oggi i primi risultati: in ASPPI il 60% dei contratti che asseveriamo sono concordati mentre quelli liberi sono il 40%, con una inversione di tendenza importante che, speriamo, possa stabilizzarsi anche grazie alla discesa dei tassi di interesse, al netto delle guerre e della crisi energetica. E’ troppo presto per cantare vittoria ma il dato è sicuramente incoraggiante. Detto ciò fa male leggere le dichiarazioni del Presidente di Confindustria che ha dichiarato: “Non si può pensare che un affitto superi il 25-30% dello stipendio che prendono i giovani” quando questi stipendi sono quelli che vengono erogati da molte delle aziende associate a Confindustria.
E’ fatto noto che, in Italia, gli stipendi dei lavoratori dipendenti, in particolari i giovani, son tra i più bassi degli stati europei industrializzati. E’ chiaro che l’incidenza dei canoni sui redditi dei lavoratori dipende non solo dai canone ma anche, e forse, soprattutto dagli stipendi insufficienti.