Differenze tra lastrici solari e terrazze a livello e suddivisione dei relativi oneri manutentivi nell’ambito condominiale

Pubblicata il: 20 Giugno 2019

 

 

 

Per “lastrico solare” si intende la copertura piana a tetto del fabbricato con destinazione d’uso di copertura dell’edificio comune a tutte le porzioni immobiliari sottostanti e di terrazza fruibile per coloro che hanno titolo all’utilizzo (cfr. per tutte Cass. Civ. 13/03/2007 n. 5848) mentre per “terrazza” o meglio “terrazza a livello” si intende la superficie scoperta dell’edificio posto alla sommità di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri dei quali forma parte integrante strutturale e funzionale e come tale ne costituisce quindi pertinenza ex lege (cfr. Cass. 16/09/1991 n. 9629 e Cass. 18/08/1990 n. 8394) anche se ha funzione di copertura dei piani sottostanti (cfr. Cass. 22/04/1994 n. 3832) e anche se prospiciente in aggetto il cortile comune dell’edificio condominiale (cfr. Cass. 18/11/1992 n. 12317).

Le spese di manutenzione ordinaria sia del lastrico ad uso esclusivo sia della terrazza a livello sono a carico dell’usuario, mentre le spese di manutenzione straordinaria competono:

• nella misura di 1/3 a carico di chi lo usa in via esclusiva e di 2/3 per tutti i condomini coperti dal terrazzo ex art. 1126 c.c. (cfr. Cass. 04/06/2001 n. 7472) quando gli interventi riguardano riparazioni strutturali, impermeabilizzazioni, risarcimento danni da infiltrazioni e relative opere di ripristino;
• interamente al solo utilizzatore esclusivo (cfr. Cass. 28/09/2012 n. 16583) allorché gli interventi ineriscono interventi alla piastrellatura, ringhiera, elementi illuminanti e/o finalizzati alla miglior fruibilità dell’area scoperta, salvo che sia indispensabile la loro demolizione e successivo ripristino a seguito del rifacimento strutturale del manufatto, nel qual caso si applica l’art. 1126 c.c. anche per tali interventi propedeutici o consequenziali (cfr. Cass. 19/01/2004 e Cass. 25/02/2002 n. 2726).