Come vanno ripartite in condominio le spese per le opere di coibentazione del portico

Pubblicata il: 17 Giugno 2019

Ai sensi del disposto di cui all’art. 1117 cc. “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio se il contrario non risulta dal titolo … tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come … i portici, i cortili e le facciate”.

E’ quindi fuori discussione che il portico sia ricompreso tra le parti condominiali, e che la proprietà sottostante il solaio appartenga al Condominio, con la conseguenza che le spese per eventuali interventi di manutenzione del solaio divisorio andrebbero imputate ai sensi dell’art. 1125 c.c. per metà alle proprietà sovrastanti e per la restante metà a tutti i condomini pro-quota millesimale.

Tuttavia, nel caso che ci riguarda, non siamo al cospetto di un intervento di manutenzione del solaio, bensì della realizzazione di un’opera (cappotto termico), prima inesistente, funzionale all’isolamento termico e a vantaggio dell’intero edificio condominiale.

La giurisprudenza, al riguardo, ha elaborato il principio di diritto secondo il quale in tema di condominio negli edifici, le parti dell’edificio – muri e tetti (art. 1117  n.1 c.c.) – ovvero le opere e i manufatti (art. 1117  n.3 c.c.) deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana rientrano, per la loro funzione, tra le cose comuni, con la conseguenza che le relative spese di manutenzione e conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c. (vedasi ex multis Cass. Civ. 11423/1990, Cass. Civ. 4403/1999, Cass. Civ. 64/2013).

Ne consegue che essendo il cappotto coibente un’opera deputata a preservare l’intero edificio condominiale, garantendone l’isolamento termico (risparmio energetico generale), la relativa spesa andrà necessariamente ripartita per millesimi generali tra tutti i condomini dell’edificio, salva eventuale diversa unanime convenzione assembleare.