di Avv. Nicoletta Grassi
Pubblicata il: 10 Dicembre 2020
L’attuale emergenza sanitaria conseguente alla pandemia da Covid-19, ha avuto molteplici riflessi anche sul rapporto di locazione ad uso abitativo che si ripercuotono su entrambe le parti del rapporto contrattuale.
Se da un lato, infatti, il conduttore si può trovare in difficoltà economica a causa delle ripercussioni che la suddetta emergenza sanitaria può avere avuto sulla propria attività lavorativa, dall’altro lato il locatore, proprietario dell’immobile, può trovarsi altrettanto onerato, perché costretto a subire i suddetti inadempimenti e ritardi.
Occorre preliminarmente precisare che le aggravate condizioni economiche di per sé non giustificano una autoriduzione o addirittura un’interruzione del pagamento del canone di locazione, che ,come noto, costituisce obbligazione principale del conduttore.
Laddove, però, lo stesso risulti moroso nel pagamento di quanto dovuto per le difficoltà economiche conseguenti dall’emergenza sanitaria in parola, il legislatore ha previsto una normativa d’emergenza a sua tutela. Il Governo, infatti, con l’articolo 17 bis del Decreto Rilancio n. 34/2020, convertito in legge 7/2020, ha previsto la sospensione dell’esecuzione degli sfratti per morosità sino al 31 dicembre 2020.
In detti casi, per soddisfare le esigenze di entrambe le parti del rapporto contrattuale, ossia, da un lato, quella del locatore a non vedere interrotto il pagamento di quanto dovuto e, dall’altro, quella del conduttore di poter far fronte al pagamento di quanto dovuto nonostante le suddette difficoltà economiche, si può ricorrere alla rinegoziazione volontaria del canone di locazione. Attraverso tale strumento, invero, il locatore potrà accogliere le richieste del conduttore di ridurre il canone di locazione per le suddette motivazioni, sottoscrivendo un accordo in tal senso, che si consiglia di registrare presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Detto nuovo accordo non comporta la cancellazione del contratto di locazione originario ma la sola sua revisione.
Ulteriore problematica, che potrebbe riflettersi sul rapporto locatizio, riguarda il caso in cui il conduttore sia costretto a dover trascorre il periodo di quarantena nell’immobile locato e che si sia in prossimità della scadenza del contratto di locazione. In tale caso occorre distinguere l’ipotesi di autoisolamento volontario, a titolo cautelativo, dall’ipotesi dell’isolamento obbligatorio.
Nel primo caso, ovvero nel caso in cui il soggetto si ponga in isolamento volontario per essere stato a contatto con un altro soggetto risultato positivo al Covid-19, laddove non riconsegni l’immobile alla scadenza pattuita, sarà considerato ugualmente inadempiente per la mancata riconsegna dell’immobile e sarà tenuto a versare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, oltre al maggior danno. Anche se condivisibile dal punto di vista etico, la prudenza del conduttore in detta ipotesi, non rileva quale motivo giustificativo per la mancata riconsegna dell’immobile.
Diverso è il caso in cui il conduttore risulti essere positivo alla malattia e debba obbligatoriamente restare in isolamento sino alla comunicazione di guarigione da parte della competente autorità sanitaria. In detti casi, laddove sia intervenuta la scadenza del contratto di locazione, il conduttore potrà rimanere nell’immobile senza che ciò costituisca un motivo di inadempimento ex art. 1591 c.c, essendo tale ipotesi riconducibile ad una causa allo stesso non imputabile.
Anche in tale caso può essere utile ricorrere all’autonomia privata inserendo, in fase di redazione del contratto, clausole atipiche che prevedano la corresponsione di un corrispettivo parametrato al canone di locazione fino al rilascio dell’immobile eventualmente ritardato rispetto a quanto convenuto, anche nell’ipotesi in cui il ritardo non sia imputabile al conduttore.
Avv. Nicoletta Grassi