di Avv. Albarosa Capanna
Pubblicata il: 09 Novembre 2020
Durante il periodo del cosiddetto LOCK DOWN in cui si è fermata l’Italia e tutti siamo stati esortati a restare a casa,anche gli Uffici ASPPI sono rimasti chiusi ma, con la consueta attenzione alle esigenze dei propri soci, veniva offerto agli stessi di usufruire di un servizio di consulenza telefonica attraverso i consulenti legali che ne avevano dato la disponibilità. Personalmente ho aderito molto volentieri ed essere spesso impegnata a rispondere ai quesiti, in quel periodo così surreale, è stato tanto utile per me quale motivo di “distrazione” quanto per i soci che si sono sentiti appoggiati in un momento davvero difficile…….
A mio avviso purtroppo siamo molto vicini a tornare a quell’esperienza anche se forse con qualche differenza ma sostanzialmente siamo probabilmente prossimi ad un nuovo “lock down” …….
Ricordo che la quasi totalità dei quesiti dei soci, vertevano sull’atteggiamento da assumere nei confronti dei conduttori che facevano svariate richieste ora di riduzione del canone, ora di totale esenzione per alcuni mesi, ora di rilascio immediato dell’immobile ecc.. Si trattava principalmente di conduttori relativi a contratti ad uso diverso da abitazione. Mi sembra utile, in questa sede, fare alcune considerazioni su questa problematica visto che purtroppo questi temi sono e torneranno di attualità.
Prendiamo pertanto in considerazione i contratti ad uso commerciale nell’impatto col Covid 19 e con le conseguenti pesanti restrizioni volte a limitare i contagi, che tutti conosciamo.
In primo luogo si vuole ricordare che, se da un lato non è legittimo il comportamento del conduttore di sospendere o ridurre di sua iniziativa il canone di locazione, dall’altro è opportuno che, da parte del locatore intervengano criteri di solidarietà e buona fede per poter arrivare ad una soluzione concordata.
Si tratta comunque di situazioni complesse che richiedono di essere analizzate singolarmente.
In alcuni casi può essere adeguata una soluzione che consenta al conduttore di “saltare” il canone per tre o quattro mesi.
In altri casi magari sarà necessario rimodulare il canone con riferimento all’intera durata contrattuale o, in casi più estremi consentire al conduttore di poter restituire il bene.
La registrazione dell’accordo preso fra locatore e conduttore, consentirà al primo di poter usufruire dell’esonero dal corrispondere le tasse su canoni non percepiti o percepiti in misura inferiore.
Vari sono gli strumenti che possono essere invocati dal conduttore. Questi potrebbe ex art 1464 c.c. chiedere una rinegoziazione del canone locatizio per compensare le ristrettezze economiche quali cause indirette della pandemia di Covid 19 la quale ha prodotto sull’economia effetti non meno devastanti di quelli prodotti sulla salute umana.
È chiaro che laddove le parti non riescano a concordare se ridurre o meno il canone o di quanto ridurlo, sarà il Giudice a determinare l’entità della riduzione. In altri casi, il conduttore, se il calo del fatturato è troppo pesante, può optare per l’esercizio del diritto di recesso per “gravi motivi “dal contratto come previsto dall’art. 27 ultimo comma della L 27/07/78 n 392 ma deve rispettare il termine semestrale del preavviso e corrispondere il canone.
Altrimenti il conduttore può avvalersi di quanto disposto dall’art 1467 c.c. che consente la risoluzione del contratto, senza previsione di alcun termine, per eccessiva onerosità sopravvenuta che è un rimedio allo squilibrio che si è creato nelle prestazioni .
Il locatore ha la facoltà, per evitare la risoluzione, se é interessato alla conservazione del contratto, di proporre un’equa modifica delle clausole contrattuali ed in particolare del corrispettivo .
Certamente questi brevi cenni non hanno la pretesa di aver esaurito un così vasto e complesso argomento ma non mancherà l’occasione di ritornarvici.
ALBAROSA CAPANNA (avvocato)