Ripartizione delle spese per la manutenzione dei balconi aggettanti

di Avv. Roberta Tonelli

Pubblicata il: 29 Ottobre 2020

Divenuti, loro malgrado, un simbolo del periodo di lockdown determinato dall’emergenza sanitaria da Covid19, i balconi sono spesso oggetto di discussione in ambito condominiale, soprattutto nel caso di balconi aggettanti, cioè di balconi che sporgono dalla facciata.

Le questioni nascono spesso in ordine alla disciplina applicabile, compreso il criterio di ripartizione delle spese, in caso di rifacimento e comunque di manutenzione di tali balconi.

La questione è stata affrontata, in numerose occasioni, dalla Corte di Cassazione il cui orientamento sul punto può definirsi, pertanto, oramai ampiamente consolidato.

Alla luce di tale orientamento i balconi aggettanti: “non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare di proprietà esclusiva, mentre gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 02-03-2018, n. 5014 in Mass., rv. 647157-0 e, dello stesso tenore, Cass. civ., sez. 2, 30 aprile 2012, n. 6624 in Guida al dir., 2012, fasc. 22, 12, e Cass. n. 21641/2017 non ancora pervenuta all’Ufficio Massimario).

Più in particolare, con la pronuncia sopra richiamata, la Corte di Cassazione precisa che: “occorre verificare se l’intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell’appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini. Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi – alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell’aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini. Tuttavia, e senza che questa elencazione possa reputarsi esaustiva, all’interno dei balconi, possono eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., alle parti comuni dell’edificio, dovendosi però reputare che l’individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (…) non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente”.

Ancora la Corte di Cassazione, in un’altra recente pronuncia, precisa che: “perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto; una tale valutazione, svolta dal Giudice d’appello, il quale ha direttamente visionato i reperti fotografici, non è in questa sede sindacabile” (Cass. civ. [ord.], 25-10-2018, n. 27083 non ancora pervenuta all’Ufficio Massimario).

Per concludere, alla luce delle sentenze richiamate, il Condominio potrà deliberare il rifacimento e/o la manutenzione delle sole parti comuni dei balconi e quindi dei frontalini, dei sottobalconi e delle altre parti meglio elencate nello stralcio della pronuncia sopra riportata, le cui spese andranno poste a carico di tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

Se per eseguire detti lavori è necessario, dal punto di vista pratico, rifare anche il resto della terrazza, il singolo condomino sarà obbligato ad eseguire dette lavorazioni nella sua parte di proprietà esclusiva.

Circa la responsabilità in caso di danni a terzi, per poter indicare il responsabile si dovrà preventivamente individuare quale parte del balcone ha cagionato il danno (ad esempio in caso di danno cagionato dalla struttura portante il responsabile, nei confronti dei terzi e dello stesso Condominio, sarà il singolo proprietario, mentre nel caso in cui il danno derivi dal frontalino sarà responsabile il Condominio).

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