Nuove norme per i cambi d’uso a Bologna: cosa succede. Articolo di Alberto Talamo consulente ASPPI Bologna

Pubblicata il: 08 Gen 2020

Da qualche mese è in corso una polemica tra il Comune di Bologna e gli operatori del settore immobiliare (costruttori, professionisti, agenzie). A originare il contenzioso è la delibera del settembre scorso che stabilisce i nuovi criteri per l’aggiornamento delle Schede tecniche di dettaglio per la disciplina degli interventi sugli edifici, in vigore dal 21 ottobre 2019. In sintesi l’amministrazione comunale ha deciso di introdurre nuovi vincoli per impedire che garage, cantine e altri locali non residenziali potessero ottenere il cambiamento d’uso, trasformandosi così in appartamenti o monolocali abitabili sul mercato fiorente degli affitti brevi. L’amministrazione ha perciò modificato le regole per i cambi d’uso, rendendo impossibile realizzare appartamenti in cantine o negozi senza altre aperture che la porta d’accesso, o creare monolocali con una sola finestra.

Le critiche da parte degli operatori del settore non si sono fatte attendere, sia per la tempistica che per i contenuti delle modifiche: i limiti sui cambi d’uso complicano infatti le ristrutturazioni di appartamenti o di interi fabbricati acquistati con questo obiettivo.

Ma vediamo nel dettaglio cosa cambia.

Le schede tecniche indicano i “livelli di prestazioni e le prestazioni specifiche” di cui devono essere dotati gli ambienti (locali) per essere utilizzati come residenze. I cambiamenti attuati sono inerenti ai rapporti di illuminazione e ventilazione degli ambienti nei casi di cambio d’uso di un immobile verso l’uso residenziale.

L’illuminazione naturale e diretta, ottenuta quindi dalle finestre, “deve prospettare su spazi regolamentari cioè liberi, quale via, piazza, cortile, patio”.

Se in precedenza il rapporto tra la superficie delle finestre e quella dei locali non poteva essere inferiore a 1/16, ora viene aumentata a 1/8, rapporto che prima era previsto solo per una nuova costruzione.

Altra novità: “i locali principali ad uso abitativo (soggiorno, cucina e camera da letto) devono essere provvisti di finestra posta su piano verticale apribile”. Ed inoltre “i serramenti a ribalta e i lucernai possono essere computati per l’intera luce architettonica se apribili con angolo maggiore o uguale a 30°.” Queste nuove regole riducono la possibilità dei recuperi dei sottotetti ad uso abitativo.

Queste regole saranno oggetto di dibattito tra il Comune e gli operatori del settore. Personalmente credo che la strada giusta sia quella di un confronto con l’Assessore all’Urbanistica Valentina Orioli, che si è mostrata aperta a ridiscutere le schede tecniche, convocando noi rappresentanti degli ordini professionali il 13 gennaio 2020.

Alberto Talamo consulente ASPPI Bologna

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