Nuovamente in discussione la durata dei Contratti a Canone Concordato. (Avv. Vittorio Sardini)

Pubblicata il: 15 Luglio 2021

Un recente orientamento, allo stato minoritario, della II° Sezione del Tribunale di Bologna (cfr. Ordinanza 10/05/2021 R.G. 5798/2021) ritiene che la disdetta del locatore alla scadenza del primo biennio di proroga del contratto c.d. “a canone concordato” stipulato ai sensi dell’art. 2 comma 3 della Legge 431/1998, biennio che scatta al termine del primo periodo locativo (di tre o più anni), per avere valenza risolutiva del rapporto locativo debba contenere a pena di nullità l’indicazione dei presupposti previsti dall’art. 2 comma 5, L. 431/1998, ovverossia a) l’intenzione di adibire l’immobile agli usi o effettuare le opere di cui all’art. 3 ovvero b) l’intenzione di vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3.
Tale recente orientamento di merito, interpretando testualmente la norma su citata, giunge a concludere che la disdetta del contratto alla scadenza del biennio di proroga del primo triennio locativo debba essere motivata dal locatore, diversamente da quanto sino ad ora generalmente ritenuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza che invece applicano l’onere della motivazione al diniego di rinnovo alla scadenza del primo triennio locativo e non alla scadenza del successivo biennio di proroga.
Quest’ultima recente interpretazione giuridica appare non coerente con l’intendimento del Legislatore di prevedere in deroga al sistema ordinario (4+4 anni di durata a canone libero) contratti di durata più breve (3 + 2 anni) a fronte di un canone calmierato, e si basa sulla prevalente attenzione, dandone diverso valore giuridico, alla differente terminologia utilizzata dal Legislatore al comma 5 dell’art. 2 di “proroga” e di “rinnovo” del contratto, intendendo per “proroga” l’allungamento automatico di un biennio della iniziale durata contrattuale (inizialmente triennale) qualora locatore e conduttore non concordino sul rinnovo (triennale) del contratto, venendo così ad ampliare a cinque anni la prima scadenza contrattuale e per “rinnovo” la successiva ulteriore rinnovazione biennale del contratto stesso (così come chiarito dall’interpretazione autentica dell’art. 2 comma 5 quarto periodo della Legge 431/1998 contenuta nell’art. 19 bis del D.L. 34/2019 inserito in sede di conversione dalla Legge 58/2019).
In conclusione e semplificando, seguendo questa nuova interpretazione, per disdire il contratto a canone concordato alla scadenza dei 3+2 anni, diversamente da quanto sinora ritenuto, il locatore dovrebbe necessariamente motivare la propria disdetta per il quinto anno locativo, pena il rinnovo ex lege del contratto per ulteriori due anni, con la conseguenza quindi che solo per tale ulteriore successiva scadenza biennale (3+2+2 anni) il locatore si troverebbe finalmente libero di poter disdire il contratto senza onere di dover allegare motivazione alcuna alla propria disdetta.
A suffragio della propria interpretazione il Giudice richiama la recente sentenza della Cassazione 12/06/2020 n. 11308 che però, a ben vedere, non risulta trarre espressamente analoga conclusione, limitandosi a richiamare che nel citato comma 5 dell’art. 3 L. 431/1998, alla prima scadenza del contratto (cioè alla scadenza dei tre anni), dopo l’inciso “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo” è previsto che il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta (però) salva la facoltà di disdetta motivata da parte del locatore (alla scadenza dei primi tre anni!) e che alla scadenza del successivo periodo di proroga biennale (ovverosia alla scadenza dei 3 + 2 anni) ciascuna delle parti, ove non ne chieda il rinnovo a nuove condizioni, ha diritto di rinunciare al rinnovo del contratto “comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”, senza aggiungere che tale intenzione debba essere in alcun modo motivata.
Avv. Vittorio Sardini

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