Lo spread: il vantaggio di acquistar casa ora

di Prof. Notaio Pietro Zanelli - Avv. Silvia Princivalle

Pubblicata il: 22 Mar 2019

I tassi particolarmente favorevoli applicati dalle Banche ed il prezzo degli immobili ancora molto vantaggioso dopo la crisi degli scorsi anni, rende il momento decisamente proficuo per chi voglia acquistare casa.

Lo spread, e cioè il margine lordo che le Banche chiedono su un finanziamento ipotecario, ha toccato negli ultimi mesi il suo minimo storico. Lo spread su un tasso fisso è oggi dello 0,25%. Gli operatori del settore finanziario si interrogano su quale sia il reale guadagno delle Banche con tassi così bassi e per quanto ancora potranno sostenere questo tenore. Ma soprattutto i privati che si accingono a chiedere un mutuo, si domandano quanto ancora potrà durare questa situazione di grazia, così come chi già ha stipulato un mutuo si trova a valutare una eventuale surroga del mutuo che ha in essere con altro istituto, così da strappare dei tassi ancora più agevolati.

Il fatto che i tassi siano destinati a risalire nei prossimi mesi/anni appare ormai una certezza: ma come sarà questa risalita, se repentina o graduale, non è dato saperlo.

Diversi sono i fattori che fino ad oggi hanno bloccato le Banche dall’innalzare lo spread. Il primo fra tutti è stato sicuramente l’abbondante liquidità che la Bce ha immesso nei nostri mercati ed i prestiti che le banche italiane hanno richiesto – oltre 200 miliardi di Euro – all’Eurozona. Seppure questi prestiti siano di prossima scadenza (nel 2020), non sembra che ci si debba preoccupare dal momento che la Bce dovrebbe rinnovare la sua politica finanziaria immettendo una nuova ondata di prestiti alle Banche.

Il secondo fattore che ha contribuito a mantenere i tassi a livelli così bassi, è l’aumentata competitività del settore. Le Banche hanno abbandonato la politica dello “spread unico” per qualsiasi tipologia di mutuo, optando invece per uno spread diversificato in base al loan to value, e cioè alla rischiosità dell’operazione stessa. Una rischiosità che può variare sia in forza di elementi soggettivi – eventuale insolvenza dei mutuatari e maggiore o minore “bancabilità” degli stessi – sia in forza di elementi oggettivi – in particolare in riferimento alla percentuale di finanziamento rispetto al valore dell’immobile offerto in garanzia.

E quindi lo spread cresce proporzionalmente al crescere del loan to value.

Ma se questi fattori hanno portato al tracollo prima, ed al mantenimento al ribasso poi, dei tassi, altri fattori remano in direzione opposta portando i più a temere che l’innalzamento sia vicino. Il primo è la certezza che a lungo andare, degli spread così bassi siano insostenibili per i bilanci delle Banche che, per far quadrare i conti, si troveranno costrette ad alzare la loro quota di guadagno sui mutui ipotecari.

Altro fattore che potrà condizionare i mercati finanziari sarà il variare di un altro spread, e cioè quello fra BTp e Bund, che inevitabilmente condiziona la raccolta di fondi e risparmio delle banche. Un tasso che fino a qualche mese fa si era assestato sui120 punti percentuali e che già da alcuni mesi non sembra scendere al di sotto dei 250 punti. In Italia la percentuale reale dovrebbe essere di 150 punti, ma sicuramente potrebbe condizionare le future scelte dei gruppi bancari nazionali.

E sicuramente un altro fattore che potrebbe incidere sui bilanci delle Banche è il deflusso dei nostri investitori dal risparmio gestito. E’ proprio dalle commissioni sulla gestione del risparmio che gli istituti di credito danno respiro ai loro conti e riescono a mantenere sotto soglia il livello dello spread.

 

Avv. Silvia Princivalle

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