Pubblicata il: 03 Maggio 2025
“Vorrei trasformare il mio appartamento in un bed and breakfast. Devo chiedere l’autorizzazione al condominio?” O, al contrario, “nel nostro condominio ci sono già diversi bed and breakfast. Vorremmo impedire che se ne creino altri, per evitare che lo stabile si trasformi in un albergo. Come possiamo fare?”. In consulenza vengono spesso formulate queste domande, da parte di condomini con interessi diversi e contrastanti. Domande simili vengono poste riguardo alla trasformazione di negozi e uffici in appartamenti o in autorimesse private, ovvero, in merito all’insediamento di un certo genere di attività commerciale in unità già commerciali. Non è infrequente percepire tra i condomini una diffusa preoccupazione circa potenziali disturbi derivanti dal nuovo insediamento di ristoranti, bar, sale giochi, locali di intrattenimento. L’attuale interesse per i cambi d’uso si colloca in contesti urbani segnati dall’annosa crisi delle attività commerciali di vicinato, per non parlare delle attività artigianali, ormai scomparse o trasferite nelle zone industriali. Pesa anche un mercato dell’affitto condizionato da impianti normativi e fiscali rigidi, che tende a far divergere le legittime istanze dei locatori alle altrettanto legittime istanze di conduttori che faticano a trovare immobili a canoni accessibili. E’ in questo quadro che si inserisce, nelle città medie e grandi. l’aumento della richiesta di immobili per locazioni brevi e transitorie, legate alla mobilità per motivi di studio, lavoro e turismo. L’esplosione del mercato immobiliare degli usi transitori e turistici tende a portare la città storica verso una sorta di implosione: depauperata dei cittadini stabilmente residenti, essa viene ulteriormente svuotata delle attività commerciali di vicinato che vengono sostituite da negozi destinati a soddisfare le richieste dell’overtourism. Ma al di là di queste considerazioni generali, cerchiamo di dare una risposta riguardo l’ammissibilità in condominio, dei cambi d’uso di immobili privati. Premessa generale. La destinazione d’uso legittima di un’unità immobiliare esistente è quella definita a livello urbanistico, dal titolo edilizio valido che legittima l’immobile stesso. Si tratta della licenza edilizia, della concessione, del permesso di costuire; di condoni o di successive pratiche. La destinazione catastale regolare deve essere conforme rispetto a quella edilizia. Le destinazioni d’uso ammesse per un dato immobile sono individuate zona per zona dagli strumenti urbanistici comunali. Per attuare in modo corretto un cambio di destinazione d’uso di un immobile ne vanno sempre accertati l’uso legittimo e quello ammesso. Vanno inoltre verificati da un punto di vista tecnico le prescrizioni di natura edilizia, gli standard, i requisiti igienici, strutturali, impiantistici e procedurali richiesti dal nuovo uso. Fatte queste necessarie verifiche preliminari, il proprietario può procedere a regolarizzare il cambio d’uso senza la necessità dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a meno che il regolamento di condominio non disponga diversamente, ovvero vieti l’insediamento di usi particolari nelle unità private. Attenzione, deve però trattarsi di un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità dei condomini, (o disposto dal costruttore dello stabile), perché tale prescrizione possa essere opposta dal condominio al proprietario che volesse cambiare l’uso del suo immobile. Diversamente, eventuali divieti inseriti in regolamenti assembleari risulterebbero impugnabili in quanto lesivi del diritto del condomino di disporre del proprio bene. In generale comunque, le modifiche e quindi anche i cambi d’uso non devono recare pregiudizio alle strutture, alla sicurezza e al decoro dell’edificio. Alle condizioni suddette, il cambio d’uso di una unità immobiliare privata è sempre possibile e non richiede preventive autorizzazioni o comunicazioni, a meno che non sia stato espressamente interdetto da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
(a cura di Sabina Borgatti Consulente ASPPI Bo)