di Roberta Tonelli
Pubblicata il: 10 Settembre 2018
Può purtroppo accadere che, dopo avere acquistato un immobile, anche decorsi diversi anni, ad esempio in occasione dello svolgimento di lavori di ristrutturazione, emergano difformità, a volte anche molto rilevanti, rispetto ai titoli edilizi e segnatamente rispetto alla concessione edilizia di costruzione.
Il compratore potrà, in questi casi, agire nei confronti del venditore e i possibili rimedi dipendono dalla natura e dalla importanza delle difformità rilevate.
Da tempo giurisprudenza e dottrina tendono a fare rientrare le difformità dell’immobile rispetto alla concessione edilizia nel disposto dell’art. 1489 del codice civile – cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi – ai sensi del quale: «Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480 (…)».
Più in particolare, quindi, le difformità edilizie vengono considerate oneri, o pesi, di natura pubblicistica, che limitano il godimento del bene e che quindi legittimano il compratore a chiedere la risoluzione del contratto o la diminuzione del prezzo a suo tempo pagato.
Condizione essenziale è, tuttavia, che il compratore non ne fosse a conoscenza al momento dell’acquisto. Molto importante è rilevare che per questo tipo di garanzia del venditore, non sussistono i brevi termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 del codice civile per i vizi occulti o la mancanza di qualità promesse e la relativa azione può essere quindi esperita nel termine decennale di prescrizione ordinaria. Qualora le difformità rispetto ai titoli edilizi siano tali da rendere l’oggetto venduto completamente diverso da quello “licenziato” si ricade nell’ipotesi dell’aliud pro alio, cioè della vendita di un bene completamente diverso da quello pattuito.
Si ricade in questa ipotesi, ad esempio, nel caso in cui manchi la licenza di abitabilità dell’immobile compravenduto o vi siano difformità tali da impedire il suo ottenimento e il compratore non vi abbia espressamente rinunciato o abbia esonerato il venditore dall’obbligo di ottenerla.
Nel caso dell’aliud pro alio il rimedio esperibile, nell’ordinario termine di prescrizione decennale, è l’azione di inadempimento contrattuale ex art. 1453 del codice civile.
Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l’Università degli Studi di Bologna nel 1996 con la votazione di 110/110, iscritta all’Albo degli Avvocati di Bologna dal 1999, specializzata in diritto civile con particolare riferimento alla materia immobiliare, locatizia e condominiale e al diritto di famiglia, si occupa anche, occasionalmente, di diritto amministrativo.
Dirigente e Amministratore ASPPI Provinciale di Bologna dal 2000, membro della Direzione Nazionale ASPPI dal 2002. Consulente ASPPI dal 2009. http://www.robertatonelliavvocato.it/