Dialogo sulla donazione della Nuda proprietà degli immobili

di Dott. Stefano Zampogna – Consulente Patrimoniale

Pubblicata il: 11 Mar 2019

Da esperto del passaggio generazionale ho incontrato e consigliato molte persone che arrivavano in consulenza con diversi dubbi; alcune domande sono state davvero frequenti:

Come trasferire gli immobili agli eredi?

Quali strumenti conviene usare?

Il tenore di vita, rimarrà lo stesso?

 

Uguali le domande, diverse le mie risposte ad ognuno.

Nota Bene infatti: si tratta di Passaggio Generazionale Personalizzato.

Gli strumenti a disposizione sono molti, sta poi a me, dopo un attento studio del caso, individuare la via giusta da seguire.

E se è vero come è vero che tutte le strade portano a Roma, la scelta della guida che illumini il percorso migliore è fondamentale.

Attraverso il seguente dialogo fittizio, mi propongo di illustrare in maniera chiara uno strumento molto utile:

 

Sig. Mario: Buongiorno, vorrei valutare il futuro trasferimento del mio patrimonio ai miei figli, quali strumenti mi consiglia?

Io: Dipende dalla sua situazione di vita. Com’è composto il suo nucleo familiare? Esaminiamo l’intero patrimonio … gli immobili sono a rendita?  I figli andranno a vivere li? Sarà la loro prima casa?

 

Sig. M: Beh, si, ho due figli, degli immobili, una polizza, un conto cointestato con mia moglie.

 

Io: ok, perfetto, mi faccia studiare il caso ma sicuramente per alcuni immobili potremmo valutare di donare la nuda proprietà e riservarsi l’usufrutto…

 

Sig. M: Donazione???  Tempo fa me l’hanno sconsigliato. Hanno detto che l’immobile, un domani,  non si riuscirebbe a vendere …

 

Io: E le hanno detto bene…

 

Sig. M: ???

 

Io: fino a poco tempo fa era così, anzi, qualche banca ancora storce il naso quando sente “donazione”…

 

Da un annetto circa esiste la cosiddetta “Polizza donazione sicura” (https://www.donazionesicura.it/) che permette di coprirsi dal rischio dell’eventuale azione di restituzione… “annulla i rischi derivanti dall’acquisto e/o finanziamento di beni di provenienza donativa, garantendo la sicurezza della compravendita” quindi il donante, donatario o il terzo acquirente potranno stipulare questa polizza (anche poco onerosa.. circa 1000€ di premio per un immobile da 200.000€..)

 

Sig. M: Ah… bene!!   E quindi cosa ci consiglia esattamente?

 

Io: La donazione della nuda proprietà di ogni singolo immobile a ciascun figlio e riservare l’usufrutto per sé e, dopo di lei, per il coniuge superstite.

 

Sig. M: Perché? Mi spieghi, quali vantaggi avremmo?

 

Io: Più di uno:

  1. Voi coniugi continuereste a sfruttare l’immobile esattamente allo stesso modo di prima e per tutta la vita.
  2. Alla dipartita di ENTRAMBI i coniugi, nuda proprietà e usufrutto si riunirebbero automaticamente e l’erede otterrebbe la piena proprietà. Quindi non andrà in Comunione ereditaria (causa principale di lunghe, costose e tristi cause ereditarie)
  3. Fiscalmente poi, è eccezionale… in quanto le Ipocatastali (3% del valore fiscale) verrebbero calcolate sul solo valore della nuda proprietà che sarà tanto più basso quanto inferiore risulta l’età dell’usufruttuario.

Un Esempio pratico ci aiuterà :

Usufruttuario (padre) di 70 anni,

Valore catastale immobile 100.000€,

Valore della nuda proprietà dell’immobile: il 62,50%.. quindi 62.500€

costo Ipocatastali intera proprietà  3.000€,

costo Ipocatastali nuda proprietà  1.875€ (62,50% della proprietà piena)

  1. Per quanto riguarda le tasse di successione e donazione (4% in linea retta con franchigia di 1 MIL), ovviamente, si brucerebbe meno franchigia, in questo caso, 62.500 al posto di 100.000.

 

Sig. M: E per mia figlia che verrà a vivere in uno di questi appartamenti cosa facciamo?

 

Io: Per lei si potrebbe fare il contrario, cioè, donare l’usufrutto e tenersi la nuda proprietà…

 

Sig. M: Mmh.. perché??

 

Io: Concedendo l’usufrutto, sua figlia e gli splendidi nipotini verrebbero a vivere vicino a lei e potrebbero sfruttare il beneficio 1 casa.

 

Sig. M: bene, così non pagherà l’IMU!!

 

Io: Esatto!!

E poi, il successivo passaggio della nuda proprietà, (con acquisto o testamento) comporterà un costo delle Ipocatastali nella misura fissa di 400€ invece del 3% del valore catastale dell’immobile.

 

Sig. M: Perfetto!

 

 

 

Condividi sui social