di Avv. Vittorio Sardini
Pubblicata il: 17 Dicembre 2021
Con la recente pronuncia n. 14598 del 26/05/2021 la Corte di Cassazione ha ritenuto che anche il conduttore di una porzione immobiliare in Condominio è autonomamente legittimato ad installare in appoggio alla parete perimetrale condominiale una canna fumaria a servizio dell’unità immobiliare condotta in locazione.
La legittimazione del conduttore, fatti salvi eventuali divieti contrattuali, è autonoma e non è soggetta al preventivo consenso del locatore e deriva dal diritto di quest’ultimo di godere, in forza del rapporto locativo, degli stessi analoghi diritti spettanti al proprio locatore quale condomino dello stabile così come previsti dall’art. 1102 c.c., ovverossia il diritto di godere delle parti comuni condominiali, se necessario anche eventualmente modificandole, purchè ciò avvenga in funzione del miglior godimento primario e non voluttuario, (c.d. “limite interno”) della porzione immobiliare locata, a condizione che in conseguenza di tale modalità di utilizzo non conseguino danni, non risulti alterata la destinazione d’uso della parte comune, non venga leso il decoro dello stabile e non venga pregiudicato il paritario uso del fabbricato da parte degli altri condomini (c.d. “limite esterno”).
Al riguardo, va considerato che la nozione di “pari uso” della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., sempre secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. per tutte la recente pronuncia Cass. Civ. n. 18038 del 28/08/2020), non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo del bene comune, poiché in un ambito particolare come quello condominiale di reciproca coesistenza di plurimi diritti di comproprietà legittimante quindi la massima potenziale espansione possibile dell’uso del bene comune, la modifica apportata a quest’ultimo da parte del condomino comproprietario o da parte dei suoi aventi causa (ivi compreso quindi il conduttore dell’immobile locato) è da ritenersi legittima salvo che, a tutela dell’interesse altrui, sia da un lato materialmente fattibile e ragionevolmente prevedibile ritenere che anche gli altri condomini parimenti titolari del diritto condominiale di comproprietà, o i loro aventi causa, possano voler analogamente accrescere il pari uso di cui anch’essi hanno diritto sul medesimo bene comune e, dall’altro lato, che in forza di tale specifica potenzialità di pari uso la specifica modalità di utilizzo del bene comune che il conduttore intende porre in essere sia tale da impedirne il futuro analogo o diverso uso da parte degli altri condomini dello stabile o loro eventuali conduttori.
Avv. Vittorio Sardini